C’est presque toujours la première question posée : qui reste dans l’appartement ? Chez un couple non marié, la réponse ne dépend ni de l’ancienneté de la relation, ni du sentiment d’équité, mais de trois documents : le bail, l’acte d’acquisition et l’offre de prêt. Un concubin peut avoir vécu douze ans dans une maison, avoir payé la moitié des mensualités et devoir partir sous quinze jours parce que son nom ne figure nulle part. Cette page passe en revue les trois configurations — bien loué, bien indivis, bien appartenant à un seul —, les comptes à faire et les protections qui subsistent au décès. Elle complète notre panorama des situations de séparation sans divorce.
Trois configurations, trois régimes
- Le logement est loué : tout dépend de la présence des deux noms sur le bail et des clauses de solidarité.
- Le logement est acheté en indivision : les deux sont propriétaires selon les quotes-parts de l’acte, et les règles de l’indivision s’appliquent.
- Le logement appartient à un seul : l’autre n’est qu’un occupant sans titre dès la fin de la vie commune, et ne peut faire valoir, au mieux, qu’une créance.
La comparaison avec les couples mariés est instructive. Tant que le divorce n’est pas prononcé, aucun époux ne peut disposer seul des droits sur le logement de la famille, même s’il en est seul propriétaire, et le bail est réputé appartenir aux deux. Ces protections disparaissent totalement hors mariage. Nous décrivons le régime applicable aux époux dans notre page sur la séparation de corps.
Le bail : pas de cotitularité pour les concubins
L’article 1751 du Code civil répute le bail d’habitation appartenir aux deux époux, quel que soit le signataire. Il s’applique aussi aux partenaires liés par un PACS, mais seulement lorsqu’ils en font la demande conjointement. Les concubins en sont exclus, sans exception.
Conséquence directe : si le bail est au nom de votre compagne ou de votre compagnon, vous n’êtes pas locataire. À la séparation, le bailleur n’a aucune obligation de vous laisser dans les lieux. Inversement, le titulaire qui part peut résilier sans vous demander votre avis, et vous perdez le logement avec lui. Le seul moyen de sécuriser la situation, en cours de vie commune, est d’obtenir du bailleur un avenant ajoutant le second occupant comme colocataire.
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Le congé donné par un seul et la solidarité
Lorsque les deux concubins ont signé le même bail, chacun peut donner congé pour lui seul : le contrat se poursuit avec celui qui reste. Mais la sortie n’est pas immédiate sur le plan financier. La quasi-totalité des baux comporte une clause de solidarité, et le régime de la colocation s’applique : la solidarité de celui qui a donné congé prend fin six mois après la date d’effet de ce congé au plus tard, ou plus tôt si un nouveau colocataire est inscrit au bail. Toute clause prévoyant une durée plus longue est réputée non écrite.
Trois réflexes s’imposent : notifier son congé par écrit dans les formes du bail, en informer l’autre occupant, demander un état des lieux et un décompte. Sans congé régulier, on reste débiteur du loyer même après avoir déménagé.
Le bien indivis : qui reste, qui paie
Quand les deux figurent à l’acte, chacun est propriétaire à hauteur de la quote-part inscrite — souvent la moitié, même si le financement a été très inégal. L’indivision impose une logique collective : les décisions importantes exigent un accord, les charges se répartissent selon les droits de chacun et les revenus du bien profitent à l’indivision.
Aucun des deux ne peut être exclu du bien, mais aucun ne peut non plus y rester gratuitement. Dans l’attente du partage, la solution la plus sûre est une convention d’indivision écrite qui fixe qui occupe, pour combien, qui règle le prêt, la taxe foncière, l’assurance et les travaux, et à quelle échéance le bien sera vendu ou racheté. À défaut, le juge aux affaires familiales est compétent pour la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux des concubins.
Lorsque des enfants vivent dans ce logement, la question du maintien sur place se combine avec celle de leur résidence : c’est souvent l’argument le plus solide pour négocier un délai ou une occupation temporaire. Nous détaillons ces règles dans notre page consacrée aux enfants nés hors mariage.
L’indemnité d’occupation
Celui qui conserve la jouissance exclusive d’un bien indivis doit une indemnité d’occupation à l’indivision. Elle se calcule par référence à la valeur locative, ramenée à la quote-part de l’autre indivisaire, et peut être minorée pour tenir compte de la précarité de l’occupation ou de l’entretien assuré.
Deux conditions sont exigées : une jouissance privative — l’autre indivisaire est effectivement privé de l’usage — et effective. Un bien laissé vacant ne génère pas d’indemnité. L’indemnité se prescrit par cinq ans, ce qui conduit souvent à ne réclamer que les cinq dernières années : attendre dix ans avant d’engager le partage revient à renoncer à la moitié de sa créance.
Prêt, travaux et comptes entre indivisaires
Le prêt souscrit à deux rend les emprunteurs solidaires envers la banque. Un accord entre ex-concubins sur la reprise des échéances ne vaut rien contre l’établissement : seule une désolidarisation écrite, ou un rachat de crédit, libère l’autre. C’est souvent le point de blocage, car la banque apprécie la capacité de remboursement du candidat au rachat.
Les comptes entre indivisaires se règlent au moment du partage :
- les échéances d’emprunt et les charges réglées au-delà de sa part ouvrent une créance sur l’indivision, au titre des dépenses nécessaires à la conservation du bien ;
- les travaux d’amélioration donnent lieu à une indemnisation appréciée selon l’équité, au regard de la plus-value que le bien conserve au jour du partage ;
- les loyers encaissés doivent être reversés à l’indivision.
Tout cela se prouve par pièces : relevés nominatifs, tableau d’amortissement, factures d’entreprise. Les paiements effectués depuis un compte joint sont présumés provenir des deux.
Sortir de l’indivision
Nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision. Plusieurs issues existent, de la plus simple à la plus contentieuse : la vente amiable et le partage du prix ; le rachat de la part de l’autre, avec versement d’une soulte et reprise du prêt ; la vente provoquée par les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits, selon une procédure passant par un notaire puis par le juge ; enfin le partage judiciaire.
En Moselle, comme dans le Bas-Rhin et le Haut-Rhin, le droit local issu de la loi du 1er juin 1924 modifie sensiblement cette dernière étape : les immeubles sont inscrits au livre foncier et le partage judiciaire est confié au notaire, et non au tribunal. Un indivisaire qui cède sa part à un tiers doit par ailleurs en informer l’autre, qui dispose d’un droit de préemption.
Le décès et les situations d’urgence
Si le concubin titulaire du bail décède, ou s’il abandonne le domicile, le contrat est transféré au concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à cette date : c’est la seule protection légale réelle dont dispose un couple non marié sur son logement. Sur un bien en propriété, le survivant n’a rien : ni droit temporaire au logement, ni attribution préférentielle, aucune vocation successorale. Seuls un testament, une clause de tontine ou une assurance-vie bien rédigée y remédient, avec un coût fiscal à chiffrer.
Enfin, en cas de violences, le juge aux affaires familiales peut, dans le cadre d’une ordonnance de protection, attribuer la jouissance du logement commun à la victime même lorsqu’elle n’en est ni propriétaire ni locataire, et statuer sur la prise en charge des loyers ou des échéances. Cette mesure s’applique aux concubins comme aux couples mariés ou pacsés, y compris après la séparation.
Questions fréquentes
Mon concubin peut-il me mettre dehors du jour au lendemain ?
S’il est seul propriétaire ou seul titulaire du bail, il peut vous demander de partir, mais non procéder lui-même à une expulsion : celle-ci suppose une décision de justice et l’intervention d’un commissaire de justice. Un délai peut être négocié.
J’ai payé la moitié du prêt sans être sur l’acte : que puis-je obtenir ?
Pas la propriété, mais éventuellement une créance correspondant aux sommes versées, voire une indemnité pour enrichissement injustifié si votre participation excède manifestement une contribution normale à la vie commune. Tout repose sur les preuves de paiement.
Puis-je obliger mon ex à vendre la maison indivise ?
Oui. Nul n’est contraint de rester dans l’indivision : à défaut d’accord, le partage peut être demandé en justice, et une vente peut être provoquée par les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits.
Qui paie la taxe foncière et l’assurance après la séparation ?
Ces charges pèsent sur les indivisaires à proportion de leurs droits, quel que soit l’occupant. Celui qui les a réglées seul peut en demander le remboursement lors du partage, à condition de produire les justificatifs.
La clause de tontine protège-t-elle vraiment ?
Elle attribue la totalité du bien au survivant, ce qui est efficace au décès, mais elle bloque la situation en cas de séparation : aucun des deux ne peut sortir seul sans l’accord de l’autre. Son intérêt doit être pesé avec un professionnel avant l’achat.
Rédigé par
Maître Anabel Gonzales
Avocate au barreau de Metz
Droit de la famille et des successions : divorce, séparation, partage, succession, protection des proches. Maître Gonzales vous reçoit au cœur de Metz, à quelques pas du Palais de Justice.
60 rue Serpenoise, 57000 Metz03 87 32 56 97
Sources
- Code civil, article 1751 (cotitularité du bail d’habitation entre époux et partenaires pacsés) et article 215 (protection du logement familial).
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 8-1 (colocation et solidarité) et 14 (transfert du bail en cas d’abandon de domicile ou de décès).
- Code civil, articles 815, 815-5-1, 815-9, 815-13 et 815-14 (indivision, indemnité d’occupation, dépenses, préemption) et 1873-1 et suivants (convention d’indivision).
- Code civil, articles 515-9 à 515-13 (ordonnance de protection et attribution de la jouissance du logement).
- Loi du 1er juin 1924 (livre foncier et partage judiciaire confié au notaire en Moselle, Bas-Rhin et Haut-Rhin) ; ANIL, fiches pratiques sur la colocation et le congé.
À lire aussi
Bail, acte d’acquisition, offre de prêt : un examen de ces trois documents suffit souvent à fixer une stratégie réaliste. Prendre rendez-vous avec le cabinet.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle et sans valeur de consultation. Les clauses de votre bail ou de votre acte d’acquisition peuvent modifier sensiblement ces règles : faites-les lire par un avocat avant d’engager une démarche.