Entre le décès et le partage, les héritiers se retrouvent copropriétaires de tout : la maison, les comptes, la voiture, parfois une exploitation. Personne n’a signé pour cela. L’un habite le bien, l’autre paie la taxe foncière, un troisième vit à l’étranger et ne répond plus au notaire. Cette page explique qui décide quoi, comment se règlent les comptes entre héritiers, et par quelles voies on sort de l’indivision. Pour une vue d’ensemble du règlement successoral, reportez-vous à la page consacrée à l’avocat en droit des successions à Metz.
Une indivision que personne n’a voulue
Dès l’ouverture de la succession, chaque héritier acceptant devient titulaire d’une quote-part abstraite sur l’ensemble des biens, et non propriétaire de tel meuble ou de telle pièce. Deux enfants héritiers détiennent chacun la moitié de tout : ils ne peuvent désigner « leur » moitié qu’au moment du partage.
Cette quote-part n’en est pas moins réelle : elle peut être vendue, donnée, saisie par un créancier personnel, et transmise au décès de son titulaire — ce qui explique les indivisions à huit ou dix têtes après deux générations.
L’indivision se distingue du démembrement. Le conjoint qui opte pour l’usufruit de la totalité n’est pas indivisaire avec les enfants : il est usufruitier face à des nus-propriétaires, eux-mêmes en indivision entre eux. Confondre les deux est une source classique de blocage, car les règles de majorité diffèrent.
Encore faut-il savoir qui hérite. Si la dévolution est discutée — testament tardif, captation soupçonnée, héritier écarté —, la question préalable n’est pas la gestion du bien mais la validité de l’acte : c’est le terrain de l’action visant à contester un testament.
Qui décide quoi : deux tiers, unanimité, ou un seul
Le Code civil répartit les pouvoirs selon la gravité de l’acte.
- Seul, sans autorisation : les actes purement conservatoires (article 815-2). réparer une toiture percée, assurer le bien, interrompre une prescription. L’indivisaire qui avance les fonds a droit au remboursement.
- À la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3) : les actes d’administration, la désignation d’un mandataire général, la vente de meubles pour régler les dettes de l’indivision, la conclusion ou le renouvellement des baux d’habitation. Deux tiers des droits, non des têtes : les autres doivent être informés, faute de quoi l’acte leur est inopposable.
- À l’unanimité : tout acte de disposition — vente d’un immeuble au premier chef, mais aussi donation, hypothèque, ou bail rural, commercial, industriel ou artisanal.
Deux soupapes existent. L’article 815-4 permet de faire habiliter en justice un représentant lorsqu’un indivisaire est hors d’état de manifester sa volonté ; l’article 815-5 autorise un indivisaire à passer seul un acte lorsque le refus d’un autre met en péril l’intérêt commun — le juge ne pouvant toutefois jamais imposer à un usufruitier la vente de la pleine propriété.
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L’indemnité d’occupation : la question qui fâche
Chaque indivisaire peut user des biens conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres. Celui qui en jouit privativement est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité d’occupation (article 815-9) : non une sanction, mais la contrepartie d’une jouissance exclusive dont les autres sont privés.
Le montant se calcule par référence à la valeur locative, souvent avec un abattement tenant compte des contraintes propres à un bien indivis. L’indemnité est portée au compte d’indivision et vient en déduction de la part de l’occupant ; elle se compense souvent avec les charges et les échéances de prêt qu’il a réglées seul.
Deux points font la différence. L’indemnité n’est due que si l’occupation est réellement privative. Et le temps joue contre celui qui attend : aucune recherche relative aux fruits et revenus n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être (article 815-10).
Charges, travaux et dettes : tenir les comptes
L’indivision engendre des flux qu’il faut documenter dès le premier mois.
- Les dépenses de conservation nécessaires, réglées sur les deniers personnels d’un indivisaire, lui sont remboursées même si elles n’ont rien amélioré (article 815-13).
- Les travaux d’amélioration sont indemnisés selon l’équité, au regard de la plus-value constatée au jour du partage — et non du montant des factures : refaire une cuisine haut de gamme dans une maison difficile à vendre peut ne rien rapporter.
- Les dégradations imputables à un indivisaire restent à sa charge, tandis que les fruits et revenus accroissent l’indivision, à charge pour chacun d’en rendre compte.
Conservez tout : factures, relevés, avis de taxe foncière. Le notaire liquidateur raisonne sur pièces, et le juge aussi. Lorsqu’un héritier encaisse des loyers sans en informer les autres ou fait disparaître un objet de valeur, la discussion change de nature : elle relève des sanctions du recel successoral.
Organiser l’indivision plutôt que la subir
Quand la vente n’est ni souhaitée ni possible à court terme — marché défavorable, enfant mineur logé dans le bien, exploitation à préserver —, mieux vaut encadrer la situation par une convention d’indivision (articles 1873-1 et suivants du Code civil), écrite, énumérant les biens et les quotes-parts, notariée dès qu’un immeuble est concerné.
Conclue pour une durée déterminée de cinq ans au maximum, elle est renouvelable et fait obstacle au partage, sauf motif légitime reconnu en justice ; sans durée, elle peut être dénoncée à tout moment. Son utilité : désigner un gérant, répartir charges et revenus, prévoir le sort des travaux, arrêter le principe d’une indemnité d’occupation, organiser la sortie progressive d’un indivisaire.
Vendre malgré un désaccord
Le blocage d’un seul indivisaire n’est pas une impasse définitive. Trois voies existent.
- L’aliénation demandée par les deux tiers (article 815-5-1). Les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention de vendre. Le notaire le fait signifier aux autres dans le mois ; ceux-ci disposent de trois mois pour se prononcer. À défaut d’accord, un procès-verbal de difficultés est dressé et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, qui se déroule par adjudication. Le mécanisme est écarté lorsque le bien est démembré.
- L’autorisation judiciaire de vente par un seul indivisaire. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, qui vise à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, a complété l’article 815-6 du Code civil : un indivisaire peut demander au juge l’autorisation de conclure seul la vente d’un bien indivis lorsque la mesure est justifiée par l’urgence et par l’intérêt commun. L’unanimité reste la règle pour vendre : c’est le juge qui y supplée, au cas par cas.
- Les mesures urgentes que le président du tribunal judiciaire peut prescrire lorsque l’intérêt commun l’exige : séquestre des loyers, désignation d’un administrateur.
Cette même loi a réécrit le régime du partage judiciaire, dont plusieurs modalités restent suspendues à un décret d’application : l’état du droit doit être vérifié au moment d’agir.
Sortir pour de bon : partage, licitation, cession de part
Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision : le partage peut toujours être provoqué (article 815). Le partage amiable reste la voie normale : les héritiers s’accordent sur la composition des lots, le notaire dresse l’acte, les attributions préférentielles sont discutées — logement, local professionnel, exploitation. Le partage produit un effet rétroactif au jour du décès. Fiscalement, il supporte le droit de partage de 2,50 % de l’actif net partagé (article 746 du Code général des impôts), le taux réduit de 1,10 % étant réservé aux partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de Pacs.
À défaut d’accord, le partage judiciaire s’impose (article 840 du Code civil, articles 1359 et suivants du Code de procédure civile) : assignation devant le tribunal judiciaire, désignation d’un notaire pour établir le projet d’état liquidatif, éventuelle expertise, puis jugement. Un bien qui n’est pas commodément partageable est vendu aux enchères : c’est la licitation. En Moselle, le droit local alsacien-mosellan issu de la loi du 1er juin 1924 confie le partage judiciaire au notaire et les immeubles relèvent du livre foncier : ces particularités pèsent sur le calendrier d’un dossier suivi devant le tribunal judiciaire de Metz.
Dernière issue, individuelle : céder sa quote-part. Celui qui veut vendre ses droits à un tiers doit notifier aux autres, par acte de commissaire de justice, le prix et les conditions. Chacun dispose d’un mois pour exercer son droit de préemption, puis de deux mois pour réaliser l’acquisition, délai passé lequel une mise en demeure le prive de son droit quinze jours plus tard (article 815-14). Omettre la notification expose la vente à la nullité.
Questions fréquentes
Un seul héritier peut-il bloquer la vente de la maison familiale ?
Il peut la retarder, non l’empêcher indéfiniment. Les indivisaires réunissant deux tiers des droits peuvent engager la procédure de l’article 815-5-1, et tout héritier peut demander le partage judiciaire, qui aboutit à la licitation du bien.
Mon frère habite la maison depuis le décès : que puis-je réclamer ?
Une indemnité d’occupation, calculée par référence à la valeur locative et portée au compte d’indivision. N’attendez pas : les fruits et revenus ne sont plus réclamables au-delà de cinq ans.
Qui paie la taxe foncière et le crédit pendant l’indivision ?
Elles pèsent sur l’indivision, donc sur les héritiers à proportion de leurs droits. Celui qui les a réglées seul en demande le remboursement lors du règlement des comptes, justificatifs en main.
Faut-il un avocat pour sortir d’une indivision successorale ?
Le partage amiable se règle chez le notaire. Dès qu’une procédure est engagée devant le tribunal judiciaire — autorisation de vente, partage judiciaire, licitation —, l’assistance d’un avocat devient nécessaire.
Combien de temps une indivision peut-elle durer ?
Aucune durée maximale n’est fixée et certaines indivisions se perpétuent sur plusieurs générations. Une convention d’indivision à durée déterminée ne peut en revanche excéder cinq ans, renouvelables.
Rédigé par
Maître Anabel Gonzales
Avocate au barreau de Metz
Droit de la famille et des successions : divorce, séparation, partage, succession, protection des proches. Maître Gonzales vous reçoit au cœur de Metz, à quelques pas du Palais de Justice.
60 rue Serpenoise, 57000 Metz03 87 32 56 97
Sources
- Code civil, articles 815 à 815-18 (régime légal de l’indivision) et articles 1873-1 à 1873-18 (conventions d’indivision).
- Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes (JO du 8 avril 2026).
- Service-public.gouv.fr — Succession : l’indivision entre les héritiers.
- Code général des impôts, article 746, et commentaires BOFiP sur le champ du taux réduit de droit de partage.
- Code civil, article 840 et Code de procédure civile, articles 1359 et suivants (partage judiciaire) ; loi du 1er juin 1924 pour le droit local alsacien-mosellan.
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Information générale à but pédagogique, non contractuelle et sans valeur de consultation. Le régime de l’indivision a été modifié en 2026 et certaines dispositions attendent leur décret : faites vérifier votre situation par un avocat avant d’agir.