C’est presque toujours le point qui bloque tout le reste : qui garde la maison, et à quel prix. Derrière la question se cachent quatre décisions distinctes — une valeur à retenir, un financement à obtenir, un accord bancaire à arracher, une date de sortie à fixer — et chacune peut faire échouer les trois autres. C’est aussi le sujet le plus chargé d’affect, ce qui explique que des dossiers restent suspendus des années alors que l’arithmétique était simple. Cette page reprend les trois scénarios, le calcul de la soulte, le rôle de la banque, l’indemnité due par celui qui reste, la fiscalité du rachat et le cas des locataires. Elle s’inscrit dans la suite logique du partage après séparation ou divorce.
Trois issues, et une seule à choisir tôt
- Vendre. Le prix rembourse le solde du prêt, le reste se répartit selon les droits de chacun, comptes faits. Solution la plus nette, mais elle dépend du marché et impose à chacun de se reloger.
- Racheter. L’un conserve le bien et verse une soulte à l’autre. Solution privilégiée quand des enfants sont scolarisés à proximité, elle suppose une capacité d’emprunt suffisante et l’accord de la banque.
- Rester en indivision, temporairement. Possible, à condition d’écrire qui occupe, qui paie le prêt, la taxe foncière, l’assurance et les travaux, et à quelle échéance le bien sera vendu ou racheté. Une convention d’indivision peut être conclue pour une durée déterminée de cinq ans au plus, renouvelable (art. 1873-1 et suivants du Code civil). Les règles de fonctionnement de cette période sont détaillées dans notre guide sur l’indivision après le divorce.
Le choix mérite d’être arrêté tôt : il commande le calendrier du divorce amiable, et le montant des comptes en contentieux.
Évaluer le bien : le chiffre dont tout dépend
Les biens sont retenus pour leur valeur au jour du partage. Deux estimations d’agences de secteur suffisent à ouvrir la discussion quand les écarts sont faibles. Dès qu’ils se creusent, mieux vaut une expertise : amiable et contradictoire si les époux s’entendent sur l’expert, judiciaire à défaut.
Plusieurs éléments pèsent sur la valeur retenue et méritent d’être documentés : travaux réalisés, diagnostic de performance énergétique, servitudes, état des parties communes. En Moselle, joindre un relevé récent du livre foncier, qui identifie la parcelle, les quotes-parts et les inscriptions grevant l’immeuble.
Une question sur votre situation ? Maître Gonzales vous reçoit à Metz pour faire le point sur votre dossier.
Calculer la soulte
Le calcul se fait en trois temps. On retient d’abord la valeur du bien, on en déduit le capital restant dû du prêt pour obtenir la valeur nette, puis on applique la quote-part de celui qui sort. Avec un bien évalué à 300 000 €, un capital restant dû de 100 000 € et une indivision par moitié, la part de l’époux sortant s’élève à 100 000 €.
Mais ce chiffre n’est qu’un point de départ. Il s’ajuste ensuite en fonction :
- des récompenses ou créances liées au financement — apport de fonds propres, donation réinvestie, travaux payés par un seul ;
- de l’indemnité d’occupation due pour la période écoulée ;
- des charges avancées par l’un pour la conservation du bien (art. 815-13 du Code civil) ;
- des frais d’acte, que la convention peut répartir autrement que par moitié.
Sous un régime de séparation de biens, la logique est identique mais les comptes prennent une place plus grande encore, comme l’explique notre guide sur la liquidation en séparation de biens.
L’attribution préférentielle
Lorsque les époux ne s’accordent pas sur qui garde le bien, celui qui souhaite le conserver peut demander au juge son attribution préférentielle. Le Code civil l’autorise notamment pour le local d’habitation que l’intéressé occupe effectivement à titre de résidence (art. 831-2), ainsi que pour une exploitation ou une entreprise (art. 831).
Deux tempéraments propres au divorce pèsent lourd. L’attribution préférentielle n’est jamais de droit : le juge apprécie et peut la refuser. Et il peut toujours décider que la totalité de la soulte sera payable comptant (art. 1476, alinéa 2, du Code civil). Obtenir l’attribution ne dispense donc pas de réunir le financement : la demande n’aboutit que documentée — simulation bancaire, capacité de remboursement, situation des enfants.
Le juge saisi du divorce peut statuer sur ces demandes, ainsi que sur le maintien dans l’indivision (art. 267 du Code civil). Le mécanisme joue également pour l’indivision entre époux séparés de biens, dont le partage suit les règles établies pour les partages successoraux.
La désolidarisation du prêt : la banque décide
C’est l’étape que les époux maîtrisent le moins. Lorsque les deux ont signé l’offre de prêt, ils sont coemprunteurs solidaires : le partage conclu entre eux ne libère pas celui qui part. Seule la banque peut prononcer la désolidarisation, par avenant, et elle n’y est jamais tenue.
Elle examine le dossier comme un nouveau financement : revenus de celui qui reste, taux d’endettement, reste à vivre, assurance emprunteur, valeur du bien au regard du capital restant dû. Le refus n’est pas rare quand le prêt avait été accordé sur deux salaires. Restent deux issues : faire racheter le crédit ailleurs, ou vendre.
Conséquence pratique à retenir : il faut obtenir un accord écrit de la banque avant de signer une convention de divorce qui prévoit le rachat. S’engager d’abord et solliciter la banque ensuite est le meilleur moyen de rendre la convention inexécutable.
L’indemnité d’occupation pendant l’attente
L’indivisaire qui jouit privativement du bien indivis est redevable d’une indemnité envers l’indivision (art. 815-9 du Code civil). Elle se calcule à partir de la valeur locative du bien, généralement minorée d’un abattement pour précarité, l’occupant n’ayant ni bail ni garantie de maintien dans les lieux.
Deux réserves. Aucune indemnité n’est due lorsque la jouissance a été accordée à titre gratuit, par accord entre les ex-époux ou par le juge dans les mesures provisoires — l’article 255, 4° du Code civil lui permet d’attribuer la jouissance du logement en précisant son caractère gratuit ou onéreux. Et la créance se prescrit : les fruits de l’indivision ne se réclament que pour les cinq années précédant la demande (art. 815-10). Celui qui attend perd les années les plus anciennes.
Coût et fiscalité du rachat
Le rachat de la part de l’autre époux n’est pas une vente. Il s’analyse en un partage, ce qui allège sensiblement la facture :
- Droit de partage de 1,1 % de l’actif net partagé (art. 746 du CGI, taux réduit propre aux partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS). Pour des époux, la valeur rachetée est comprise dans cette assiette et n’est pas taxée comme une mutation à titre onéreux, en application de l’article 748 du CGI. Entre simples concubins, la solution est inverse : la part acquise supporte les droits de mutation.
- Émoluments du notaire, proportionnels et dégressifs par tranches sur l’actif brut partagé, jusqu’à 0,998 % hors taxes au-delà de 60 000 €.
- Frais du nouveau financement : frais de dossier, garantie ou hypothèque, assurance emprunteur.
Côté plus-value immobilière, le partage portant sur un bien dépendant d’une indivision conjugale et intervenant entre les membres originaires de cette indivision n’est pas traité comme une cession imposable. Pour une vente ultérieure à un tiers, l’exonération de la résidence principale peut par ailleurs être préservée au profit de l’époux qui a dû quitter les lieux, sous des conditions appréciées par l’administration fiscale : mieux vaut faire vérifier ce point avant de signer, plutôt que de le découvrir à la liquidation de l’impôt.
Locataires : le sort du bail
Quand le logement est loué, la logique change. Le bail du local servant effectivement à l’habitation des deux époux est réputé leur appartenir à l’un et à l’autre, quel que soit le régime matrimonial et même si un seul l’a signé (art. 1751 du Code civil). En cas de divorce, la juridiction saisie peut attribuer le droit au bail à l’un des époux, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause.
Deux précautions s’imposent. La décision doit être notifiée au bailleur, faute de quoi il continuera de réclamer les loyers aux deux. Et l’époux qui part doit s’assurer que sa solidarité prend fin : dans le silence, il reste exposé aux impayés de son ex-conjoint. Un courrier recommandé au bailleur, accompagné de la décision ou de la convention, est le minimum.
Questions fréquentes
Peut-on m’obliger à vendre le logement ?
Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision : l’autre peut demander le partage et, si le bien ne se partage pas commodément, sa vente aux enchères. La parade consiste à solliciter l’attribution préférentielle, ou le maintien provisoire en indivision, financement crédible à l’appui.
Comment se calcule exactement la soulte ?
On part de la valeur du bien au jour du partage, on déduit le capital restant dû, on applique la quote-part de celui qui sort, puis on ajuste selon les récompenses, les créances, l’indemnité d’occupation et les charges avancées. Ce n’est pas la valeur d’achat qui sert de référence, mais la valeur actuelle.
La banque peut-elle refuser de me désolidariser ?
Oui, et sans avoir à se justifier. La désolidarisation est une décision de l’établissement prêteur, appréciée comme une nouvelle demande de crédit. Tant qu’elle n’est pas acquise par écrit, l’époux qui part reste tenu au remboursement envers la banque.
Dois-je une indemnité si je reste dans le logement indivis ?
En principe oui, dès lors que vous en avez la jouissance exclusive, sauf gratuité convenue entre vous ou décidée par le juge. Elle se calcule sur la valeur locative, minorée d’un abattement, et l’occupant peut opposer les charges et travaux qu’il a supportés.
Le rachat de la part de mon ex-conjoint est-il taxé comme un achat ?
Non. Entre époux, l’opération relève du droit de partage de 1,1 % sur l’actif net partagé, et non des droits de mutation. S’y ajoutent les émoluments du notaire et les frais du nouveau financement. La règle est différente entre concubins.
Rédigé par
Maître Anabel Gonzales
Avocate au barreau de Metz
Droit de la famille et des successions : divorce, séparation, partage, succession, protection des proches. Maître Gonzales vous reçoit au cœur de Metz, à quelques pas du Palais de Justice.
60 rue Serpenoise, 57000 Metz03 87 32 56 97
Sources
- Code civil, articles 831, 831-2 et 1476, alinéa 2 (attribution préférentielle et paiement de la soulte), et 267 (pouvoirs du juge du divorce).
- Code civil, articles 255, 4° (jouissance du logement pendant la procédure), 815-9, 815-10 et 815-13 (indemnité d’occupation, prescription, dépenses de conservation), 1873-1 et suivants (convention d’indivision).
- Code civil, article 1751 (cotitularité du bail du logement familial et attribution du droit au bail).
- Code général des impôts, articles 746 et 748 ; BOFiP, BOI-ENR-PTG et BOI-RFPI-PVI-10-40-100 (exonération de plus-value liée à certains partages).
- Notaires.fr / chambres des notaires — rachat de la part du conjoint sur le logement : droit de partage et désolidarisation du prêt.
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Chiffrer la soulte et tester l’accord bancaire avant de s’engager change souvent la décision. Prendre rendez-vous avec le cabinet.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle et sans valeur de consultation. Les conditions bancaires, les valeurs immobilières et les règles fiscales évoluent : faites vérifier votre projet par un avocat avant de vous engager sur une soulte.