Quand un parent veut transmettre un immeuble sans perdre les loyers, ni le droit d’y vivre, le démembrement est la réponse naturelle. Il est aussi la source d’un contentieux nourri, parce qu’il installe durablement deux titulaires de droits sur un même bien, avec des intérêts qui finissent par diverger. Cette page explique ce que chacun peut et doit, comment la valeur se répartit, ce qui se passe au décès, et quels réflexes évitent le blocage. Elle complète notre guide général sur la façon d’anticiper sa succession et protéger ses proches.
Usufruit, nue-propriété : qui détient quoi
La pleine propriété réunit trois prérogatives : utiliser le bien, en percevoir les fruits, en disposer. Le démembrement laisse les deux premières à l’usufruitier et la troisième au nu-propriétaire.
- L’usufruitier habite le logement ou le loue et encaisse les loyers. Il ne peut pas vendre le bien seul, ni changer sa destination. Il doit en jouir raisonnablement, conserver le bien et le restituer en état à l’extinction de son droit.
- Le nu-propriétaire n’a ni usage ni revenu, mais détient le capital. Il peut vendre ou donner sa nue-propriété — l’acquéreur devra attendre l’extinction de l’usufruit — et s’oppose à toute atteinte à la substance du bien.
L’usufruit est le plus souvent viager : il s’éteint au décès de son titulaire. Il peut aussi être temporaire, constitué pour une durée fixe, ce qui change son évaluation fiscale.
Qui paie quoi
La répartition des charges est la première cause de brouille, et elle est largement écrite dans le Code civil.
- À l’usufruitier : les réparations d’entretien, les charges courantes, les primes d’assurance, les charges de copropriété non structurelles et, en pratique, la taxe foncière (articles 605 et 608 du Code civil).
- Au nu-propriétaire : les grosses réparations définies par l’article 606 — gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture. Il n’y est toutefois pas tenu si le dommage résulte d’un défaut d’entretien imputable à l’usufruitier.
- Les deux : un inventaire des meubles et un état de l’immeuble sont prévus à l’entrée en jouissance (article 600). On les néglige souvent ; ils sont pourtant la seule preuve utile le jour où l’on discute de l’état de restitution.
Côté impôts, les revenus locatifs sont déclarés par l’usufruitier, qui les perçoit. Pour l’impôt sur la fortune immobilière, l’article 968 du code général des impôts impose en principe l’usufruitier sur la valeur en pleine propriété, sauf dans les cas où la loi prévoit une imposition répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème.
Une question sur votre situation ? Maître Gonzales vous reçoit à Metz pour faire le point sur votre dossier.
Le barème de l’article 669 du CGI
Pour liquider les droits de donation ou de succession, la valeur de l’usufruit ne se négocie pas : elle résulte d’un barème légal, fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte. La nue-propriété vaut le complément.
- moins de 21 ans : usufruit 90 % / nue-propriété 10 %
- moins de 31 ans : 80 % / 20 %
- moins de 41 ans : 70 % / 30 %
- moins de 51 ans : 60 % / 40 %
- moins de 61 ans : 50 % / 50 %
- moins de 71 ans : 40 % / 60 %
- moins de 81 ans : 30 % / 70 %
- moins de 91 ans : 20 % / 80 %
- plus de 91 ans : 10 % / 90 %
Deux conséquences pratiques. D’abord, chaque anniversaire décennal franchi coûte dix points de valeur taxable supplémentaire sur la nue-propriété donnée : donner à 60 ans ou à 61 ans n’est pas la même opération. Ensuite, l’usufruit à durée fixe obéit à une règle distincte : 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans entamée, sans fractionnement et sans pouvoir dépasser la valeur de l’usufruit viager correspondant à l’âge de l’usufruitier.
La donation avec réserve d’usufruit
C’est l’usage le plus courant. Le donateur transmet la nue-propriété et conserve l’usufruit : il continue d’occuper le logement ou d’en percevoir les loyers, et les droits ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, après application des abattements. Au décès, l’usufruit s’éteint et l’enfant devient plein propriétaire sans imposition nouvelle.
Ce mécanisme se combine très bien avec une répartition organisée entre plusieurs enfants : c’est l’un des intérêts de la donation-partage, qui permet d’attribuer des lots distincts en réservant l’usufruit sur tout ou partie des biens. Une réserve doit cependant être connue : lorsque l’usufruit réservé porte sur une somme d’argent, le bénéfice de l’évaluation figée au jour de l’acte est perdu.
L’extinction au décès
L’article 1133 du code général des impôts est l’un des ressorts du démembrement : la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe lorsqu’elle résulte de l’expiration du terme ou du décès de l’usufruitier. Autrement dit, la valeur reconstituée échappe aux droits de succession, puisque la transmission a déjà eu lieu au jour de la donation.
Encore faut-il que le démembrement soit réel. Un usufruit conservé sur le papier mais jamais exercé, un enfant nu-propriétaire qui occupe le bien sans titre, des loyers encaissés par le mauvais titulaire : autant d’incohérences qui affaiblissent l’opération en cas de contrôle ou de contestation entre héritiers.
Quasi-usufruit et dette de restitution
Lorsque l’usufruit porte sur une chose qui se consomme par l’usage — au premier chef une somme d’argent —, l’usufruitier peut en disposer, à charge de restituer l’équivalent à la fin de son droit (article 587 du Code civil). C’est le quasi-usufruit, et il fait naître une créance de restitution au profit du nu-propriétaire.
Ce point a beaucoup changé. Depuis le 29 décembre 2023, l’article 774 bis du code général des impôts interdit en principe de déduire de l’actif successoral la dette de restitution portant sur une somme d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit. Des exceptions subsistent, notamment pour le prix de vente d’un bien démembré remployé sans intention fiscale et pour l’usufruit légal du conjoint survivant. La rédaction de la convention de quasi-usufruit — emploi des fonds, garanties, indexation de la créance — est devenue un point technique à traiter au moment de l’acte, pas après.
Vendre, et sortir du blocage
Un bien démembré ne se vend pas unilatéralement. Trois voies existent :
- La vente conjointe : usufruitier et nu-propriétaire signent ensemble, et le prix se répartit entre eux selon la valeur respective de leurs droits.
- Le remploi : le prix est réinvesti dans un autre bien, lui-même démembré, ce qui prolonge la situation initiale. La convention de remploi doit être écrite avant la vente.
- Le report de l’usufruit sur le prix, qui transforme l’usufruit en quasi-usufruit sur les fonds — avec les conséquences fiscales rappelées plus haut.
À défaut d’accord, le blocage peut durer toute la vie de l’usufruitier. C’est l’une des raisons pour lesquelles beaucoup de familles préfèrent démembrer des parts sociales plutôt qu’un immeuble : la SCI familiale permet d’organiser dans les statuts qui décide de vendre, comment sont réparties les décisions et comment se règle une mésentente. En Moselle, s’ajoute une contrainte de forme : tout démembrement portant sur un immeuble local s’inscrit au livre foncier, ce qui suppose un acte notarié rigoureux.
L’usufruit du conjoint survivant et sa conversion
La loi attribue au conjoint survivant, lorsque tous les enfants sont issus du couple, le choix entre l’usufruit de la totalité des biens et le quart en pleine propriété (article 757 du Code civil). En présence d’un enfant d’une autre union, seul le quart en pleine propriété est ouvert. Ce choix conditionne toute la suite : l’usufruit total protège le cadre de vie mais laisse les enfants nus-propriétaires pour de longues années.
Les articles 759 à 762 du Code civil organisent la sortie de cette situation. Tout héritier nu-propriétaire, comme le conjoint lui-même, peut demander la conversion de l’usufruit en rente viagère ; à défaut d’accord, le juge tranche. La conversion en capital, elle, suppose l’accord de tous. Une limite protège le conjoint : le juge ne peut lui imposer la conversion de l’usufruit portant sur le logement qu’il occupe à titre de résidence principale, ni sur le mobilier qui le garnit.
Questions fréquentes
Le nu-propriétaire peut-il vendre sa nue-propriété seul ?
Oui, il peut céder ou donner son droit sans l’accord de l’usufruitier, mais l’acquéreur achète un bien qu’il ne pourra utiliser qu’à l’extinction de l’usufruit. En pratique, cela se vend mal et avec une forte décote.
Qui paie la taxe foncière et les travaux ?
La taxe foncière et l’entretien courant incombent à l’usufruitier ; les grosses réparations énumérées par l’article 606 du Code civil pèsent sur le nu-propriétaire. L’acte peut aménager cette répartition, ce qui évite des discussions ultérieures.
Le barème de l’article 669 s’impose-t-il aussi entre les parties ?
Non. Il est obligatoire pour le calcul des droits d’enregistrement. Entre vendeur et acquéreur, ou pour répartir un prix de vente, une évaluation économique tenant compte du rendement et de l’espérance de vie est généralement plus juste.
Que se passe-t-il si l’usufruitier laisse le bien se dégrader ?
Le nu-propriétaire peut agir pour faire cesser l’abus de jouissance et, dans les cas graves, demander en justice l’extinction de l’usufruit. L’état des lieux établi à l’origine est alors la pièce déterminante.
Peut-on démembrer un contrat d’assurance-vie ou un portefeuille ?
Oui, par la clause bénéficiaire ou par donation de titres avec réserve d’usufruit. Les règles du quasi-usufruit et de la dette de restitution s’appliquent alors, ce qui rend la rédaction de la convention particulièrement importante.
Rédigé par
Maître Anabel Gonzales
Avocate au barreau de Metz
Droit de la famille et des successions : divorce, séparation, partage, succession, protection des proches. Maître Gonzales vous reçoit au cœur de Metz, à quelques pas du Palais de Justice.
60 rue Serpenoise, 57000 Metz03 87 32 56 97
Sources
- Code civil, articles 578 à 624 (usufruit, droits et obligations), 587 (choses consomptibles), 600, 605 et 606 (inventaire, entretien, grosses réparations).
- Code civil, articles 757 et 759 à 762 (droits du conjoint survivant, conversion de l’usufruit en rente viagère).
- Code général des impôts, article 669 (barème d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété).
- Code général des impôts, articles 1133 (réunion de l’usufruit à la nue-propriété), 774 bis (dette de restitution) et 968 (impôt sur la fortune immobilière).
- Notaires de France (notaires.fr) — dossiers « Usufruit et nue-propriété » et « Donation avec réserve d’usufruit ».
À lire aussi
Avant de démembrer — ou pour sortir d’un démembrement bloqué — il vaut mieux poser par écrit les charges, les pouvoirs et la sortie. Prendre rendez-vous avec le cabinet.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle et sans valeur de consultation. Le barème de l’article 669 du CGI et le régime des dettes de restitution relèvent de la loi fiscale, qui peut être modifiée : vérifiez les règles applicables au jour de votre acte.